Jak podaje portal businessinsider.com.pl podwyżki stóp procentowych, które pociągnęły za sobą wzrost wskaźnika WIBOR, sprawiły, że koszty kredytów mieszkaniowych stały się jednym z głównych tematów dyskusji publicznej w Polsce. Dyskusji, w której padają także argumenty niemające mocnego poparcia w podstawowej wiedzy ekonomicznej. Jednym z nich jest pokazywanie całkowitego kosztu kredytu prezentowanego w licznych kalkulatorach hipotecznych. Wyjaśnijmy, gdzie czai się manipulacja.
▪️Wyliczenia prezentowane przez kalkulatory kredytowe mogą przyspieszyć bicie serca. Pokazują bowiem, że pożyczenie 300 tys. zł lub 350 tys. zł na 25 lat będzie wiązało się z oddaniem bankowi ok. 400-500 tys. zł więcej
▪️To jednak tylko matematyka. Kalkulator pokazuje nam „tu i teraz”, a do tego często pomijamy znaczenie wartości pieniądza w czasie
▪️Wyjaśniamy, w jaki sposób patrzeć na kalkulatory, by z jednej strony wybrać najlepszą ofertę, a z drugiej nie dać się manipulować populistycznym politykom
W dyskusji o koszcie kredytów mieszkaniowych pojawia się argument oparty na wyliczeniach całkowitej kwoty do spłaty prezentowanej w kalkulatorach kredytowych banków i firm komercyjnych porównujących oferty. Argument tyleż mocny, co manipulujący odbiorcami. By to wyjaśnić, skorzystaliśmy z takiego kalkulatora.
Oferty dla kredytów na 300 tys. zł oraz 350 tys. zł pożyczane na 25 lat pokazały, że zaciągnięcie takiego długu będzie wiązało się z koniecznością zwrotu odpowiednio ok. 710 tys. zł oraz ok. 830 tys. zł. Od 410 tys. zł do niemal pół miliona złotych więcej niż pożyczamy. Brzmi szokująco, ale uwzględnienie specyfiki kalkulatorów oraz praw ekonomii, pozwala szybko obniżyć tętno.
Prawda, ale tylko tu i teraz
Po pierwsze kalkulatory pokazują prawdę „tu i teraz”, a trudno zakładać, że stopy procentowe pozostaną na niezmienionym poziomie przez 25 lat. Tu, choć podaną w niefortunny jak na bankiera centralnego sposób, rację miał prezes NBP, mówiąc, że „stopy raz spadają, a raz rosną”.
Gdy, jak się wydaje, przez kolejne miesiące stopy procentowe będą rosnąć, a razem z nimi WIBOR, nożyce między pożyczonym kapitałem a kapitałem do zwrotu, będą się rozwierać. Gdy RPP zacznie obniżać stopy procentowe, nożyce zaczną się zamykać, a obie kwoty będą się do siebie zbliżać.
Na potwierdzenie tych słów warto przytoczyć wyliczenia dla kredytów z oprocentowaniem z czasu festiwalu taniego pieniądza, gdy główna stopa referencyjna NBP wynosiła 0,1 proc., a także poprzedzającego go wieloletniego okresu stabilnego okresu głównej stopy na poziomie 1,5 proc.
W okresie historycznej obniżki kalkulator przy kredycie na 300 tys. zł pokazały całkowity koszt kredytu na poziomie ok. 420 tys. zł, a przy 350 tys. zł na poziomie ok. 490 tys. zł. W pięcioletnim okresie od marca 2015 r. do marca 2020 r. całkowite koszty tych kredytów wynosiłoby odpowiednio po ok.470 tys. zł oraz 545 tys. zł.
– Całkowita kwota do zwrotu w kalkulatorach hipotecznych jest podawana przy dzisiejszym oprocentowaniu, a wiemy, że w ciągu 25 lat ono może się zmieniać. Analizując oferty, skupiałbym się bardziej na wysokości raty, bo to ma kluczowe znaczenie dla naszego budżetu – mówi główny analityk Expandera Jarosław Sadowski.
Wartość pieniądza w czasie, czyli złotówka złotówce nierówna
Drugim elementem, który trzeba brać pod uwagę, jest wartość pieniądza w czasie. Złotówka dziś jest zapewne więcej warta niż ta sama złotówka za kilka lat. Najprostszy przykład to często słyszane rozmowy o tym, ile to można było kupić za te same pieniądze kilka lat temu, a jak mało mamy w koszyku sklepowym dziś. To nic innego jak tylko działanie inflacji skutkującej spadającą wartością pieniądza w czasie.
By sobie to uzmysłowić, odwróćmy nieco logikę i porównajmy wartość złotówki w tym roku i 25 lat temu. Po przeliczeniu zakumulowanej wartości inflacji, która przez te dwie i pół dekady trzykrotnie przebiła 10 proc. rocznie, a w dwóch latach zanotowaliśmy deflację, okaże się, że siła nabywcza tamtej złotówki spadła mocniej niż o połowę. Gdybyśmy z kolei mogli wpłacić tamtą złotówkę na lokatę oprocentowaną rocznie równo z inflacją, mielibyśmy na koncie niemal 2,5 zł. To nie oznacza jednak, że faktycznie zbiednieliśmy. Przeciętne wynagrodzenie pomiędzy 1997 r. a rokiem 2021 r. wzrosło nieco ponad pięciokrotnie z 1061 zł do 5662 zł. W tym samym czasie wartość mieszkań również kilkukrotnie wzrosła. Podobnie jak ich cena. Według GUS pomiędzy IV kwartałem 1998 r. (najstarsze udostępnione dane – red.) a IV kwartałem 2021 r. koszt budowy metra kwadratowego podskoczył z 1930 zł do 5134 zł.
Tym samym, choć wartość każdej złotówki jest mniejsza niż 25 lat temu, to zarabiamy ich na tyle dużo, że możemy pozwolić sobie na więcej. W dodatku ceny mieszkań, choć wzrosły, to wolniej niż nasze zarobki.
Nie koszt, ale RRSO kluczowe
– Przy analizie ofert kredytów hipotecznych nie skupiałbym się na wskaźniku całkowitego kosztu kredytu. Ten wskaźnik teoretycznie ma pozwolić łatwo znaleźć najtańszy kredyt – im niższy koszt, tym lepsza oferta. Problem polega jednak na tym, że łączny koszt czasami może wprowadzać w błąd. Nie jest to najlepsza miara ze względu na zmieniające się stopy procentowe oraz fakt, że nie uwzględnia różnic w wartości pieniądza w czasie. Do porównywania ofert dużo lepszą miarą jest RRSO, gdyż uwzględnia fakt, że 100 zł, które trzeba zapłacić dziś jest dużo więcej warte niż 100 zł za 20 lat – mówi Jarosław Sadowski i dodaje, że podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu, warto przyjąć margines bezpieczeństwa zakładający, że rata może nam wzrosnąć nawet dwukrotnie.
Alternatywą jest zabezpieczenie w postaci coraz popularniejszych kredytów o stałej stopie, które „zamrażają” wysokość rat na 5-10 lat w zależności od banku.
Źródło: www.businessinsider.com.pl
